• 皇冠投注网址:人们无处可去:谁能在亚特兰大的高档化中幸存下来
  • 发布时间:2018-10-26 18:38 | 来源:hg0088 | 浏览:
  • 皇冠投注网址  Ahmad Cheers记得几年前的那一天,当他知道他的邻居正处于变革的阵痛中时。他注意到一群骑自行车的人,大部分是白人,骑在亚特兰大匹兹堡的北端,天黑以后。
     
    在这个城市的其他一些地方可能并不出色,但在这里让他大吃一惊。
     
    “这真让我感到惊讶,”干杯说,28岁。“当我2008年来到亚特兰大时,说实话,你真的不能让白人过来这里。”
     
    匹兹堡以其与北部宾夕法尼亚州钢铁厂相似的名字而闻名,长期以来一直是黑人(根据2010年人口普查的95%以上)以及南部城市亚特兰大的工薪阶层。
     
    今天,受到2008年抵押贷款危机影响的社区,当空置率高达50%时,正处于经济复苏之中。宣布“我们买房子”的亮黄色广告几乎挂在几乎所有电线杆和树上,由家庭脚蹼发布,希望随着价格的膨胀而快速降价。匹兹堡当地的Sohna Harzeez回忆起她最近出售和涂漆的街道上的一个房子,然后比以前多花了10万美元。
     
    从某种程度上说,一个足够安全的社区可以在晚上骑自行车,这是一件好事 - 干杯自己是一个狂热的骑手。正是经常发生这种让他担忧的变化。像其他类似的亚特兰大街区一样,匹兹堡以其便宜的房价和吸引人的地理位置吸引着更富裕,更年轻的人​​,更白的人,引发了对长期居民将被更高的租金,财产税以及可能的财产税推出的担忧。一种文化转变,表明他们不再受欢迎。
     
    “看到谁将从他们长大的地方以及他们生活和居住这么久的地方定价,这是很可怕的,”干杯说。
     
    绅士化正在影响世界各地的城市,但住房拥护者表示,亚特兰大这座历史上被称为“黑色圣地”的城市的种族动态特别令人不安。
     
    亚特兰大也是美国住房史上的一个特例。它是1936年第一个开发公共住房的城市,也是本世纪初的第一个完全关闭公共住房的城市,使其所有住房都受到市场力量的无形之手的影响。
     
    Governing杂志的一项分析将亚特兰大评为美国城市中最高档的城市中排名第五,其中超过46%的人口普查区目前正在绅士化。根据该市的数据,自2000年以来,中位数租金上涨了28%,而在同一时间内全国仅为9%。 HotPads的2018年报告发现,该市的租金上涨速度是全国中位数的三倍。它在全国范围内排名第三,每月处理400多个案件。
     
    根据布鲁金斯学会人口统计学家威廉弗雷的说法,亚特兰大白人人口比例在2000年至2006年间比其他美国城市增长得更快。虽然在过去的20年中,美国黑人一直稳定地流向亚特兰大地区,但他们大部分都定居在北部的郊区 - 让市中心本身不成比例地吸引了美国白人。
     
    在这个城市的旧第四区附近,马丁·路德·金(Jean Luther King Jr)长大,现在已成为MLK历史悠久的国家公园的所在地。


    从2000年到2010年,美国白人在病房中的比例从16%增加到34%。虽然住房危机导致房屋的平均销售价格略有下降,但从2000年到2018年间,房屋的平均销售价格从126,000美元翻了一番,达到290,000美元。
     
    Hosea Helps的首席执行官伊丽莎白·奥米拉米(Elisabeth Omilami)表示:“亚特兰大的发展速度如此之快,以至于穷人无处可去。”该公司帮助解决了该市的饥饿和无家可归问题。 “很快就会有中产阶级无处可去。”
     
    Omilami感叹道,由于价格飙升,她的代理商被迫离开亚特兰大西区超过27年的基地。 “这是现在最热门的社区之一 - 他们几乎完全将其变得高档化,现在他们正在寻找下一个,”Omilami说。
     
    推动变革最多的是亚特兰大BeltLine,这是一个价值数十亿美元的开发项目,旨在将一条废弃的,长满的22英里货运铁路轨道重新用于过境列车,绿地,步行和自行车道的走廊。
     
    虽然它被称赞改善城市,但BeltLine一直与居民有争议,他们认为这些改善将导致他们自己被排除在外。 BeltLine现有的Westside Trail位于匹兹堡附近,即将到来的Southside Trail将穿过附近。
     
    由于金融技术和电影等行业的蓬勃发展,城市吸引了更多的移植,附近休闲空间和便利交通的承诺推动了BeltLine周边地区的开发和价格飙升。 2017年乔治亚州立大学的一项研究发现,2011年至2015年期间,BeltLine半英里内的房屋价值比该市其他地区的房屋价格上涨17.9%至26.6%。
     
    尽管自从BeltLine成为当时佐治亚理工学院学生Ryan Gravel的毕业论文以来已经过去了19年,但该项目尚未开启其第一段铁路。这并没有阻止它将开发商和购房者推向激进的投资和投机行为。 “你不想错过亚特兰大最大的机会之一,”当地的房地产经纪人警告说要在BeltLine通过的45个街区搬迁物业。
     
    那些与拟议循环相邻的社区已成为电影制片人威廉姆斯,他花了数年时间在城市记录住房问题,为最近发布的纪录片“亚特兰大之路”称之为“亚特兰大新的湖畔地产”。
     
    他说,BeltLine最大的讽刺之一是,许多人认为它是对高档化的潜在对冲,而不是其领先指标。亚特兰大是一个众所周知的汽车导向城市,拥有有限的公共交通通道,这意味着只有少数社区提供廉价而有效的通往市中心工作或其他目的地的道路。从理论上讲,使许多社区更容易获得和理想,应该分配可能只会落在一两个地方的需求。
     
    威廉姆斯说:“应该是任何人都可以住在这里,从A点到B点,无论你每年赚100万美元还是1万美元。” “那是承诺。但它没有被投资。“
     
    一些人认为可能会发生变化,因为本月早些时候,大都会地区的中转委员会批准了5.7亿美元的资金,这将使得BeltLine轻轨在移动中。然而,仍然缺乏保持住房价格的投资。
     
    为了阻止增加房屋价值的潜在不利影响,市立法者要求该项目至少创造5,600套经济适用房。 2017年,亚特兰大宪法调查显示,只有785个经济适用房获得资助,导致长期的BeltLine首席执行官保罗莫里斯辞职。 Beltline的背后的思想砾石也退出了合作关系,主要是因为对住房负担能力的失败感到沮丧。
     
    临时BeltLine首席执行官表示,经济适用房是一个优先事项,但许多人仍持怀疑态度,即使是最好的意图也会减缓强大开发商的推动力。 “这太难了,”奥米拉米说道,“我非常热爱这座城市,看到这些开发商只是在游说人民。”

    亚特兰大,或许现在可能具有讽刺意味的是,它是美国第一个完成公共住房项目建设的城市,Techwood Homes于1936年取代了该中心的一些破坏性贫民窟。当年11月,总统富兰克林D致力于此。罗斯福称赞“光明,开朗”的建筑是“对政府监督下有用工作的致敬”。不久之后,仅有白人发展的大学之家(University Homes)就是一个独立的发展项目,为市中心的黑人提供隔离服务。
     
    美国白人大多在20世纪50年代和60年代离开公共住房,因为像GI法案这样的种族排他性的政府房屋所有权计划促进了郊区的扩张和白人中产阶级的出现。这些相同的计划大多落后于黑人,与此同时,政府的撤资导致该国的公共住房库存失修。在亚特兰大,到1990年,该市10%的人口居住在公共住房中 - 这一比例在全美最高。几乎所有人都是黑人。
     
    亚特兰大举办1996年奥运会的主角让这座城市走上了另一条道路。 Techwood的项目,现在被认为是一个丑陋的眼睛,被击倒。在随后的15年中,根据一项名为Hope VI的联邦计划旨在振兴国家的公共住房,几乎所有城市的项目都被拆除。
     
    受到新的私人混合收入发展和低收入住房待遇的承诺,居民们对这次拆迁投票赞不绝口。到2011年,亚特兰大已经完全循环 - 从第一次开放公共住房项目到第一次关闭所有这些项目。
     
    相比之下,纽约市是第二个建造公共住房的城市,仍然管理着超过400,000个单元,超过300个开发项目。
     
    亚特兰大的计划从来没有以一对一的方式取代新开发项目中的低收入住房容量,但为了容纳那些没有带回补贴的人,他们可以用来支付其他地方的租金 - 这个计划被称为第8节。然而,这让居民们无法选择接受优惠券 - 优惠券随着房价上涨而价值下降。
     
     
    绅士化部队以不同的方式击中了亚特兰大人,创造了复杂的问题需要解决。在过去的两年里,谢丽尔·亨德森(Cheryl Henderson)看到她的租金从每月599美元涨到850美元。她位于市中心以东约10英里的Mays的长期公寓,因霉菌而受到空气质量问题的困扰,物业管理人员告诉她,如果她搬到另一个没有霉菌问题的单位,她的租金将增加到980美元一个月,她买不起的金额。
     
    像许多工薪阶层的亚特兰大租房者一样,亨德森怀疑她被开发商卷入了一个开局,他们认为现有租户是翻新单位的障碍,因此吸引了更富裕的居民。亨德森说:“我认为他们只是把这看作是一个机会 - 作为投资 - 他们并不关心他们取代的人。”
     
    但它也并非总是那么简单。
     
    在该市举办的经济适用房研讨会上,房东John Van Vlade描述了最近的房产税评估是如何将他的税收法案每月收取50%的价格,每月收入价格适中的800美元公寓。
     
    他要说:“要么我必须把它拆掉,建造豪华住房才能让它变得可行,或......必须要付出代价。”
     
     
    与亚特兰大的旧第四区和西区不同,高档化部队已经从根本上改变了当地的地形和人口统计数据,南部的一些社区仍然处于不断变化之中。
     
    匹兹堡就是一个很好的例子。
     
    与城市北部郊区修剪整齐的小型豪宅不同,匹兹堡的住房存量大多是不起眼的霰弹枪 - 长而瘦的房子,房间相互开放 - 平房设在狭窄的街道上,许多都在陡峭的山坡上。
     
    由于抵押贷款欺诈和掠夺性贷款过剩导致匹兹堡遭受2008年次贷危机的破坏,Natallie Keizer说,他在亚特兰大为Annie E Casey基金会领导“邻里转型工作”。
     
    “随着时间的推移,这些社区的撤资行为已经有了很长的历史,而且他们在掠夺性行为方面一直在努力,”凯泽尔说,“因此有很多空缺。发生了很多事。“

    但是,匹兹堡的位置让它准备好进行高档化。它很快将成为一个BeltLine社区,距离亚特兰大市中心和北部以及世界上最繁忙的哈茨菲尔德 - 杰克逊机场约15分钟。
     
    凯泽尔表示,这一前景不容乐观。 “这些街区的居民当然渴望投资,”她说。 “他们希望看到工作,他们希望看到优质住房,他们希望看到杂货店 - 但他们也知道,试图获得这些类型的服务可能意味着经济变化和压力。这可能意味着财产税上涨,租金上涨,他们可能无力承受。“
     
    绅士化也是新旧,黑与白,富人与穷人之间微妙文化摩擦的故事。
     
    “它可以像人们聚集的方式一样简单,”艾伦森约翰逊说,他是Peoplestown的住房倡导者,另一个位于BeltLine的黑人飞地。 “对于这里的很多人来说,在他们长大的街角商店前闲逛是很正常的。”
     
    她说,新居民经常通过致电执法来回应此类集会,这引起了不满。
     
    所有这些都与干杯有关,对他们来说,许多挫折感来自于注意到某些努力只是在新人口流入之后才做出来的:即更白,更富裕的人。他回忆起在匹兹堡的主要阻力麦克丹尼尔街上注意到新的层压公交车时刻表和装饰性假花,但他不由得感到被时间轻视。
     
    “说实话,这很伤人,”干杯说。 “看到经济潜力只有在其他人进来时才被认为是真实的,并且不会因为已经存在的文化而被认可,这是令人失望的。”
     
    不是每个人都同意。 “就目前而言,匹兹堡没有文化。除非你称之为犯罪和枯萎文化,“匹兹堡房主联合会的创始人之一Devon Holloway说道。
     
    对于黑人的Holloway和白人的共同创始人Tone Lane来说,改变不够快。
     
    “我说多样化和包容与高档化有关,”霍洛威说。 “因为当你开始使人们,社区中的地方和事情多样化时,这会改变社区的可持续性和吸引力。”
     
    不仅匹兹堡计划在其南部侧翼上运行BeltLine,而且它也是由Annie E Casey基金会牵头的一个占地31英亩的工业开发项目,名为Pittsburgh Yards。被称为“拥有各种租户的商业村”和“城市商业园”,它还将包含经济适用房。莱恩和霍洛威认为这是一个改变社区的游戏规则,将带来戏剧性的文化转变。
     
    莱恩说:“我们很想看到狗用皮带,自行车和喝咖啡的人。” “一种社区感。”


    Lane 10年前来到匹兹堡,围绕房屋倒塌的最低点,他们大多以潜力来看待社区。 “我看到它将会是什么样的。我仍然看到它会是什么,“莱恩说。 “如果你能拿一个魔术橡皮擦擦掉所有的弊病,这是一个可爱的小社区。”
     
    其中包括帮派活动,破坏财产和犯罪,特别是卖淫,以及“心态”。 “在匹兹堡发生这种休眠的自满情绪会有更多的能量,”莱恩说。
     
    这是一个像约翰逊这样的房屋拥护者不买的剧本。 “几十年和几十年来,我们一直在努力争取资源,以帮助缓解这些问题,而且他们被忽视和忽视,”她说。
     
    “这是一种误解,说社区中的人不希望看到他们的房屋价值上升,不希望看到犯罪活动减少。
     
    “但我们要确保我们这样做的方式不会让那些在场的人不尊重,也不会羞辱这些社区长期努力的事情。”
     
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